A diária certa é aquela que cobre seus custos, deixa lucro e ainda é competitiva frente aos imóveis parecidos com o seu. Ela não é fixa: muda com a época do ano, o dia da semana e os eventos da cidade.
Passo 1: descubra o seu piso
Some os custos fixos mensais do imóvel — condomínio, IPTU, contas, internet, assinaturas, reposição — e divida pelo número de noites que você costuma ocupar no mês. Esse é o custo por noite. Abaixo dele, cada reserva dá prejuízo.
Passo 2: olhe o mercado
Pesquise imóveis parecidos com o seu — mesmo bairro, mesma capacidade, comodidades semelhantes — para as mesmas datas. Anote o preço total (com taxas) e não só a diária. Seu objetivo é ficar na faixa do mercado, um pouco acima se você tiver avaliações melhores ou um diferencial claro.
Passo 3: crie faixas de preço por época
| Período | Estratégia |
|---|---|
| Alta temporada e feriados | Diária mais alta e estadia mínima maior. Reservas costumam vir com antecedência. |
| Fins de semana | Acréscimo sobre a diária de dias úteis em destinos de lazer. |
| Dias úteis | Diária base. Em cidades de negócios, pode ser o período mais forte. |
| Baixa temporada | Diária menor, descontos por semana ou mês e estadia mínima flexível. |
| Eventos locais | Shows, congressos e festas da cidade justificam preço de alta, mesmo fora de temporada. |
Passo 4: ajuste com base nos sinais
- Calendário lotando muito rápido? A diária está baixa para aquelas datas.
- Datas próximas ainda vazias? Reduza aos poucos ou ofereça desconto de última hora.
- Muitas visitas e poucas reservas? O preço total (com taxa de limpeza) pode estar assustando.
Taxa de limpeza: cobrar ou embutir?
Uma taxa de limpeza alta pesa mais em estadias curtas. Se a maioria das suas reservas é de uma ou duas noites, considere embutir parte do custo na diária. Para estadias longas, a taxa separada costuma funcionar melhor.
Descontos que funcionam
- Semanal e mensal: menos trocas de hóspede significam menos limpezas e menos desgaste.
- Antecedência: desconto para quem reserva com muitos meses de antecedência ajuda a garantir a baixa temporada.
- Lançamento: para conseguir as primeiras avaliações de um anúncio novo.
Quando automatizar
Se você tem mais de um imóvel ou muita variação de demanda, ajustar preço por data na mão vira um trabalho diário. Ferramentas de precificação dinâmica, como o PriceLabs, fazem esses ajustes automaticamente com base no mercado.
Depois de definir a diária, confira quanto sobra de verdade em cada reserva com a calculadora de lucro por reserva.